Что проверяет экспертиза при смене назначения здания: нормативные требования и риски

Смена назначения здания (например, из административного в гостиничное, из жилого в торговое и т.д.) влечёт за собой изменение нагрузок, требований к планировке, противопожарной защите и инженерным системам. Перед началом таких изменений требуется техническое обследование, позволяющее оценить пригодность объекта для нового использования и выявить потенциальные риски.

Обследование обеспечивает соответствие проектных решений нормам ГрК РФ, СП 118.13330, СП 2.13130, СП 54.13330 и другим актуальным требованиям.

Кейс: перевод офиса в гостиничный фонд

Собственник планировал реконструкцию административного здания под небольшой отель. Обследование показало:

• нехватку эвакуационных выходов в соответствии с СП 1.13130;
• неудовлетворительное состояние перегородок в санузлах;
• недостаточную шумоизоляцию межкомнатных перегородок;
• превышение расчётной нагрузки на перекрытия в зоне планируемой кухни и прачечной.

По результатам обследования проект был переработан с усилением перекрытий, обустройством дополнительных выходов и заменой перегородок.

Что входит в обследование при смене назначения

• Оценка несущей способности конструкций в предполагаемом режиме эксплуатации;
• Анализ возможности перепланировки и устройства дополнительных помещений;
• Проверка состояния полов, перекрытий, лестничных клеток, ограждений;
• Изучение инженерных систем и их пригодности для нового назначения;
• Определение соответствия противопожарным и санитарным требованиям;
• Выявление необходимости усилений, замены или демонтажа конструкций.

Кейс: перевод жилого помещения в коммерческое

В рамках перевода квартиры на первом этаже в нежилое помещение для офиса было проведено обследование. Установлено:

• необходимость устройства отдельного входа с улицы;
• слабая вентиляция и необходимость монтажа отдельного канала;
• несовместимость планируемой нагрузки на пол с конструкцией плит;
• необходимость шумоизоляции в местах примыкания к жилым квартирам.

Заключение стало основой для подготовки проектной документации и успешного согласования изменений.

Рекомендации для заказчиков

• Проводить обследование до начала проектирования — это позволит избежать лишних затрат.
• Использовать результаты для подготовки задания на проектирование и взаимодействия с органами.
• Обращать внимание на СП по пожарной безопасности и санитарии — они чаще всего нарушаются при смене назначения.
• Фиксировать выявленные нарушения — это будет основанием для переработки планировок и инженерных решений.