Как использовать техническое заключение при передаче объекта в управление или концессию

При передаче зданий в аренду, управление или концессию ключевое значение имеет оценка технического состояния объекта. Без заключения о пригодности к эксплуатации, уровне износа и дефектах участники сделки рискуют получить неучтённые обязательства, непредсказуемые расходы и юридические споры.

Заключение формирует основу для:

• фиксации технического состояния на момент передачи;
• оценки потребности в ремонте, капвложениях, рисках аварийности;
• разграничения ответственности между сторонами договора;
• формирования графика ремонтов и инвестиционной программы.

Кейс: передача здания в управление с необследованными коммуникациями

Муниципальное здание было передано управляющей организации без предварительного обследования. Через 6 месяцев возникла авария в системе канализации, повлекшая порчу имущества арендаторов. В ходе разбирательства выяснилось:

• трубопроводы имели критический износ и коррозию;
• не были зафиксированы при передаче в акте состояния;
• не проводилось техническое обследование, подтверждающее эксплуатационную пригодность.

Ответственность за ущерб возложена на владельца здания, так как отсутствовал документ, фиксирующий состояние коммуникаций на момент передачи.

Что включает техническое заключение для передачи объекта

• Общее заключение о возможности безопасной эксплуатации объекта;
• Описание всех ключевых систем и конструкций с указанием износа и дефектов;
• Фотоматериалы, схемы, таблицы технических характеристик;
• Рекомендации по ремонту, срокам и приоритетности вмешательства;
• Юридические реквизиты: дата, печать, подписи, СРО, применённые нормативы;
• Разграничение ответственности: что должно быть устранено до передачи, а что — в рамках управления.

Юридические аспекты и нормативная база

При передаче объектов в управление или концессию применяются:

• ФЗ-115 «О концессионных соглашениях»;
• ГК РФ, ст. 421, 606, 611 — об условиях передачи имущества и обязанностях сторон;
• ГОСТ 31937-2011 — как база для оценки технического состояния и составления акта;
• ФЗ-44, ФЗ-223 — при передаче на условиях конкурсов и контрактов.

Рекомендации для собственников и принимающей стороны

• Обследование должно быть выполнено до подписания договора передачи;
• Заключение фиксируется в приложении или приложено к акту приёма-передачи;
• По возможности — фиксировать состояние всех инженерных систем, в том числе скрытых;
• Заключение может служить основанием для инвестиционных расчётов и графика ремонтов;
• Наличие обследования защищает стороны от взаимных претензий и судебных рисков.