Какие дефекты и риски выявляет обследование после самовольной перепланировки

Незаконная перепланировка — частое явление как в жилом, так и в коммерческом фонде. Без проектной документации и обследования такие изменения могут нарушить несущую способность, пожарную безопасность, звукоизоляцию и вентиляцию. В случае обнаружения нарушений органы могут потребовать восстановление первоначального состояния, наложить штраф или запретить эксплуатацию помещения.

Кейс: демонтаж части несущей стены в коммерческом помещении

В помещении на первом этаже был выполнен демонтаж простенка, который, по замыслу арендатора, мешал планировке зала. Через несколько месяцев на фасаде появились трещины, а в углу помещения — просадка плитки. По обращению жильцов дома проведено техническое обследование, которое выявило:

• снижение жёсткости стены из-за вырезанного участка кладки;
• нарушение условий восприятия нагрузки от перекрытия выше;
• отсутствие проектного обоснования изменений.

По результатам заключения было предписано восстановление стены и усиление участка с установкой металлической рамы.

Что выявляет обследование после перепланировок

• Несогласованные изменения в несущих конструкциях;
• Нарушения в зонах инженерных коммуникаций (канализация, вентиляция, водоснабжение);
• Изменение путей эвакуации и несоответствие требованиям СП 1.13130;
• Повышенную шумопроводимость из-за удаления межквартирных перегородок;
• Влияние на общедомовое имущество, включая перекрытия, швы и фасад;
• Отсутствие проекта и результатов обследования, требуемых по ч. 3 ст. 26 ЖК РФ при согласовании изменений.

Кейс: самовольное объединение санузла и кухни

В жилом доме собственник объединил кухню и санузел, убрав часть перегородок и перенаправив канализационный стояк. В результате соседи снизу начали жаловаться на запахи и шум от воды. Обследование показало:

• перенос сантехнического оборудования нарушил уклон труб;
• часть перегородки была несущей, что вызвало микротрещины;
• новая вентиляционная схема нарушала норматив воздухообмена.

Заключение послужило основанием для составления предписания о демонтаже и восстановления конструкции в исходном виде.

Рекомендации для УК, собственников и арендаторов

• При обнаружении признаков самовольной перепланировки — инициировать обследование с фотофиксацией и описанием;
• Не допускать изменений без проекта, особенно в несущих и инженерных системах;
• Использовать техническое заключение для согласования или предписания устранения;
• Включать результаты обследования в технический паспорт здания (при необходимости — через БТИ);
• Привлекать специализированные организации с опытом обследований спорных перепланировок.