Когда необходимо техническое заключение для узаконивания самовольной перепланировки

Самовольной признаётся перепланировка, выполненная без проекта, согласования и оформления документов в органах местного самоуправления. Такие изменения не имеют юридической силы, могут нарушать безопасность и препятствуют регистрационным действиям — продаже, дарению, сдаче в аренду. Техническое заключение — ключевой документ для последующего узаконивания.

Кейс: объединение кухни и жилой комнаты без разрешения

Собственник квартиры демонтировал перегородку между кухней и жилой комнатой. При попытке оформить сделку купли-продажи Росреестр отказал в регистрации. Техническое обследование показало:

• внесённые изменения не затронули несущих конструкций;
• санитарные и противопожарные нормы не нарушены;
• возможна подача проекта перепланировки и акт обследования в администрацию.

На основании заключения проектировщик подготовил документацию, а муниципалитет согласовал изменения.

Когда требуется заключение для узаконивания

• Если перепланировка уже выполнена без разрешения;
• Для подачи в суд или администрацию на согласование по факту;
• При отказе БТИ внести изменения в техпаспорт без технической оценки;
• В случае продажи, дарения или перепланировки арендованного помещения;
• Если требуется оценка безопасности изменений для согласования в органах власти.

Что содержит техническое заключение

• Описание объекта и выявленных изменений планировки;
• Оценку соответствия внесённых изменений строительным и санитарным нормам;
• Вывод о допустимости эксплуатации помещения в текущем виде;
• Перечень мероприятий, необходимых для узаконивания (при необходимости);
• Фотоматериалы, планы, ссылки на нормативную документацию;
• Данные об исполнителе, наличие СРО, методика обследования.

Рекомендации собственникам

• Не пытаться узаконить перепланировку без экспертного заключения;
• Выбирать исполнителя, имеющего опыт оформления документации для судов и администраций;
• Формировать комплект документов: заключение, планы БТИ, фотографии, акт обследования;
• При необходимости обращаться в суд с заключением как письменным доказательством;
• Не затягивать с оформлением — штрафы и ограничения при сделках сохраняются до легализации.