Когда нужна техническая экспертиза в спорах о делимости помещения

При спорах между собственниками, арендаторами или наследниками часто встаёт вопрос: можно ли разделить помещение на части, не нарушая требований законодательства и технической безопасности. Ответ на него требует не только юридической, но и инженерной оценки. Техническое заключение позволяет подтвердить или опровергнуть возможность деления с учётом несущих конструкций, инженерии, СНиПов и санитарных норм.

Кейс: спор о выделении доли в нежилом помещении

Два собственника владели нежилым помещением на первом этаже. Один из них инициировал раздел и переоформление своей доли в отдельный объект. Возник спор о допустимости деления, поскольку помещение имело общие инженерные сети и выход. По решению суда была назначена техническая экспертиза, в ходе которой установлено:

• существует возможность обособления коммуникаций;
• допустимо устройство отдельного входа через фасад;
• несущих конструкций в зоне разделения нет.

Заключение эксперта стало основанием для положительного решения суда и последующей регистрации двух отдельных помещений.

Что определяет техническое заключение о делимости

• Наличие/отсутствие несущих конструкций в зонах предполагаемого разделения;
• Возможность обособления инженерных систем — канализации, водопровода, электроснабжения, вентиляции;
• Соответствие будущих помещений нормативам площади, инсоляции, эвакуации и воздухообмена;
• Влияние изменений на общедомовое имущество (для МКД);
• Требуемые мероприятия для физического разделения — перегородки, входы, оборудование;
• Техническая реализуемость изменений без ущерба конструкции здания.

Когда требуется заключение

• В судебных спорах о разделе помещений в натуре;
• При регистрации новой единицы недвижимости на базе существующего помещения;
• Для подготовки к перепланировке или реконструкции с изменением функциональности частей объекта;
• По требованию кадастрового инженера или БТИ при оформлении изменений;
• В случае обжалования ранее отказанного раздела.

Рекомендации

• Обращаться за заключением до начала проектирования или перепланировки;
• Проводить обследование с выходом на объект и инструментальной фиксацией;
• Оформлять техническое заключение в соответствии с ГОСТ 31937-2011 и СП 13.102;
• Использовать документ в суде как письменное доказательство, либо основание для регистрации изменений;
• Формулировать цель обследования чётко: определение делимости, пригодности к разделу, соблюдение требований.