Когда требуется обследование здания при продаже: риски и правовая основа

Закон не требует технического обследования здания для каждой сделки купли-продажи. Однако в ряде случаев наличие заключения об обследовании является критически важным — как для покупателя, так и для продавца. Это связано с оценкой технического состояния, юридическими рисками и возможностью последующих споров.

Техническое обследование объекта при продаже позволяет:

• подтвердить или оспорить сведения, указанные в техпаспорте или кадастре;
• зафиксировать скрытые дефекты до передачи прав собственности;
• избежать споров о компенсации или расторжении сделки из-за ненадлежащего состояния объекта;
• увеличить доверие со стороны покупателя при продаже коммерческой недвижимости.

Кейс: покупатель отказался от сделки из-за отсутствия заключения

На этапе заключения договора купли-продажи складского комплекса покупатель потребовал предоставить заключение о техническом состоянии объекта. Продавец не провёл обследование заранее. В ходе независимой оценки были выявлены:

• неравномерная осадка фундамента;
• повреждение утеплителя кровли;
• отсутствие антикоррозийной защиты на части металлоконструкций;
• следы протечек в районе водосточной системы.

В результате покупатель отказался от сделки, сославшись на риск будущих затрат. Продавцу пришлось устранять недостатки и пересматривать условия.

Когда обследование желательно или необходимо

1. Продажа объекта, введённого в эксплуатацию более 15 лет назад. Вероятность скрытых дефектов и устаревших конструкций повышается.

2. Сделка с участием коммерческой или производственной недвижимости. Покупатель почти всегда требует обследование.

3. Продажа части здания, особенно с выделением долей. Требуется фиксация состояния общих конструкций и коммуникаций.

4. Продажа объекта с перепланировками, реконструкцией или сомнительной эксплуатацией. Без обследования такие объекты вызывают недоверие.

Нормативная и юридическая база

Хотя напрямую обязательность обследования не прописана в законе, оно часто используется как инструмент юридической защиты:

• ГК РФ (ст. 475) — покупатель имеет право отказаться от договора при выявлении существенных недостатков;
• ГОСТ 31937-2011 — обследование позволяет объективно подтвердить состояние конструкций;
• Судебная практика подтверждает важность заключений при спорах о скрытых дефектах.

Проведение обследования даёт продавцу доказательства надлежащего состояния объекта на дату сделки, а покупателю — обоснование для принятия решения.

Рекомендации для продавцов и покупателей

• Проводить обследование до начала сделок — это поможет избежать отказов и снизить риски.
• Включать заключение в пакет документов, особенно если объект продаётся юридическому лицу.
• Фиксировать дефекты и износ в акте — это обезопасит от претензий после сделки.
• При покупке требовать не только визуальный осмотр, но и данные обследования, особенно для старого фонда.