Нужно ли техническое обследование для внесения изменений в разрешение на строительство

Разрешение на строительство подлежит корректировке, если в проектную документацию вносятся изменения, затрагивающие конструктивные и объемно-планировочные решения, в том числе при реконструкции, смене назначения помещений, перепланировке с затрагиванием несущих конструкций.

В соответствии с ч. 12 ст. 51 ГрК РФ, такие изменения требуют проведения повторной экспертизы и внесения изменений в разрешение. При этом основой для проектирования новой версии документации часто становится техническое заключение по результатам обследования существующего здания.

Кейс: корректировка разрешения при реконструкции здания под офисы

Застройщик получил разрешение на реконструкцию здания под административные цели. В процессе проектирования принято решение об увеличении количества этажей на один уровень. Для обоснования изменений потребовалось:

• техническое заключение о состоянии фундамента и несущих конструкций;
• расчёт запаса прочности и осадок;
• оценка возможности увеличения вертикальной нагрузки;
• обоснование допустимости изменений по противопожарным требованиям.

На основании заключения была доработана проектная документация и направлена в орган, выдавший разрешение, с последующим получением одобрения.

В каких случаях обследование необходимо

• Изменение этажности, увеличение нагрузок или глубины заложения конструкций;
• Реконструкция без достоверной информации о состоянии существующих конструкций;
• Переоборудование чердаков, подвалов, пристроек в эксплуатируемые помещения;
• Сомнения в техническом состоянии здания при разработке проектных решений;
• Разногласия с органами при согласовании новых решений или их отклонении от выданного разрешения.

Нормативная база и требования

Техническое обследование и заключение должны соответствовать:

• ГОСТ 31937-2011 — обследование зданий и сооружений;
• СП 13.102-2003 — порядок обследования несущих конструкций;
• Градостроительный кодекс РФ (ст. 49, 51) — основания для повторной экспертизы и изменения разрешения на строительство;
• Приказ Минстроя РФ № 783/пр — по требованиям к проектной документации.

Рекомендации для застройщиков и проектировщиков

• Проводить обследование на раннем этапе — до начала внесения изменений в проект;
• Уточнять в ТЗ на обследование цели — подготовка к реконструкции, увеличение нагрузок, обоснование корректировки разрешения;
• Включать заключение в состав проектной документации при повторной подаче;
• Формализовать обследование: протоколы, расчёты, фотофиксация, допуски исполнителей;
• При наличии споров с органами — использовать заключение как аргумент при взаимодействии и оспаривании отказов.