Обследование зданий после самовольного ремонта без проектной документации

Самовольный ремонт или перепланировка без проекта и согласований часто приводит к нарушению несущих схем, увеличению нагрузок и ухудшению эксплуатационных характеристик здания. Наиболее критичны ситуации, когда производятся:

• перенос или разборка стен и перегородок;
• замена полов с изменением нагрузок;
• устройство проёмов в несущих конструкциях;
• установка тяжёлого оборудования на перекрытия.

Обследование таких объектов позволяет выявить возможные дефекты, установить соответствие выполненных работ строительным нормам и определить необходимый объём корректирующих мероприятий.

Кейс: обследование коммерческого помещения после ремонта под салон

В ходе подготовки к вводу в эксплуатацию салона красоты, расположенного на первом этаже жилого дома, возникли сомнения в корректности выполненного ремонта. Заказчик сообщил, что работы велись без проекта и технического надзора.

В ходе обследования установлено:

• самовольное устройство дверного проёма в несущей стене;
• нарушение ограждающей конструкции балконной плиты из-за монтажа наружного блока кондиционера;
• превышение нормативной нагрузки на перекрытие в зоне установки стилистических кресел и оборудования;
• отсутствие антикоррозионной обработки новых металлических стоек.

Рекомендована разработка исполнительной проектной документации, усиление проёма и ограничение эксплуатационных нагрузок.

Какие последствия возможны при отсутствии обследования

• Появление трещин и деформаций в несущих конструкциях;
• Увеличение аварийных рисков, особенно при эксплуатации помещений с массовым пребыванием людей;
• Отказ в согласовании перепланировки или узаконивании реконструкции;
• Ответственность собственника по административному кодексу за несанкционированные изменения;
• Снижение стоимости объекта при продаже или передаче в аренду.

Кейс: обследование офиса в жилом здании после перепланировки

В офисном помещении, расположенном на втором этаже жилого здания, в ходе ремонта были демонтированы части кирпичных простенков и обустроены дополнительные санузлы. По результатам обследования выявлены:

• нарушение работы системы вентиляции из-за самовольного переноса шахт;
• увеличенная влажность в перекрытии из-за неправильной гидроизоляции;
• частичное разрушение отделки лестничного марша, смежного с санузлом;
• технически неоправданное изменение расположения силовых электропроводок.

Были даны предписания по приведению помещения к нормативному состоянию и выполнению корректирующих работ.

Рекомендации для собственников и арендаторов

• Проводить обследование при смене назначения помещения или перед вводом в эксплуатацию после ремонта.
• Не допускать демонтаж или модификацию несущих конструкций без расчётов.
• Заказывать техническое заключение у специалистов с опытом работы по обследованию в застроенных районах и жилом фонде.
• Включать результаты обследования в пакет документов при согласовании реконструкции.
• Учитывать влияние изменений на общедомовые системы и соседние конструкции.