Обязан ли собственник проводить обследование при реконструкции арендованного помещения

Реконструкция арендуемого помещения — частая практика в коммерческой недвижимости. Однако любые изменения, затрагивающие несущие конструкции, инженерные системы или назначение помещения, требуют предварительного технического обследования. Вопрос: кто обязан его проводить — собственник или арендатор?

Ответ зависит от условий договора аренды, однако по общему правилу обследование — зона ответственности собственника, если иное прямо не оговорено.

Кейс: арендатор провёл реконструкцию без обследования — и получил претензию

В торговом центре арендатор выполнил переустройство помещений под фудкорт, включая замену полов, перенос перегородок и установку вентиляционного оборудования. Через два месяца после завершения работ выявились:

• повреждение гидроизоляции перекрытия и протечки на нижнем уровне;
• перегрузка плит в зоне оборудования;
• нарушение циркуляции в общеобменной вентиляции.

Собственник направил претензию, сославшись на нарушение договора аренды. В отсутствие заключения о техническом состоянии до и после реконструкции, стороны не могли установить, кто виноват. Суд частично удовлетворил требования, признав обязанность собственника контролировать допустимость изменений.

Когда обследование обязательно

• Планируется реконструкция с изменением несущих конструкций;
• Производится перепланировка с усилением нагрузок;
• Объект включён в реестр ОКН или расположен в зоне ограничений;
• Заключение требуется для подачи документов на реконструкцию, узаконивание работ;
• Работы могут повлиять на общедомовые конструкции (для встроенных помещений).

Юридические аспекты и нормативная база

Согласно ст. 616 и 615 ГК РФ, арендатор обязан использовать имущество по назначению и не имеет права производить переустройство без согласия собственника. Обследование и подготовка заключения — это инструмент, позволяющий подтвердить допустимость изменений и их безопасность.

Также применимы:

• ГОСТ 31937-2011 — обследование зданий и сооружений;
• СП 13.102-2003 — методика обследования;
• Градостроительный кодекс РФ — в части реконструкции и согласований.

Рекомендации для собственников и арендаторов

• Закреплять в договоре аренды, кто и на каком этапе проводит обследование;
• Проводить обследование до начала работ — особенно при капитальных изменениях;
• Утверждать заключение как часть пакета документов, сопровождающих проект реконструкции;
• Фиксировать состояние конструкций до и после аренды для защиты от споров;
• Не допускать строительных работ без технического обоснования допустимости нагрузок и изменений.