Обязательность технического обследования зданий перед реконструкцией

В соответствии с ч. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, перед проведением реконструкции объекта капитального строительства требуется подготовка проектной документации, в состав которой входит результат инженерных изысканий — в том числе, данных обследования конструкций здания. СП 13-102-2003 уточняет, что обследование является обязательным при наличии признаков физического износа, повреждений или изменения проектных нагрузок.

Таким образом, если объект реконструируется после длительного срока эксплуатации, имеет следы деформаций, подвергался авариям, или изменяется его назначение (например, перевод из административного в гостиничный фонд), обследование — юридически обязательно. Пренебрежение этим требованием может повлечь за собой отказ в согласовании проектной документации.

Юридическая сила результатов технического обследования

Акт технического обследования, составленный по требованиям ГОСТ 31937-2011 и СП 13.102.2003, обладает юридической силой при предоставлении в государственные органы, суд, органы экспертизы. При этом важно, чтобы обследование проводилось организацией, имеющей допуск СРО на соответствующий вид работ.

Для объектов, расположенных в Астраханской области, особое внимание уделяется грунтовым условиям и воздействию подземных вод, особенно в районах дельты Волги. Экспертиза фундаментов и подземных частей зданий — ключевой элемент при подготовке к реконструкции.

Пример из практики: реконструкция здания бывшего Дома быта в центре Астрахани

В 2023 году ООО «ПроектСтройЭксперт» проводило техническое обследование здания бывшего Дома быта по ул. Кирова, намеченного под реконструкцию под торгово-офисный центр. Объект эксплуатировался более 40 лет, имел следы усадки и трещины в несущих стенах.

По результатам обследования было установлено:

• превышение предельно допустимых деформаций в узлах сопряжения стен и перекрытий;
• нарушение герметичности швов и коррозия арматуры;
• необходимость усиления фундамента с учётом подтопляемости участка.

Обследование стало основанием для корректировки проектных решений. Проект прошёл экспертизу с первого раза, что подтвердило юридическую и инженерную значимость выполненных работ.

На что обратить внимание при подготовке обследования в Астраханской области

При планировании реконструкции зданий в Астраханской области следует учитывать:

• Гидрогеологические условия — высокий уровень грунтовых вод и их сезонные колебания;
• Особенности грунтов — пылеватые пески, слабые основания, требующие внимательного анализа;
• Ветровую нагрузку — особенно для высотных и отдельно стоящих зданий;
• Проблемы с несущими конструкциями в зданиях, построенных до 1980-х годов;
• Необходимость оценки вторичных повреждений, возникших вследствие длительной эксплуатации или переоборудования помещений.

Качественное обследование с соблюдением всех норм позволяет не только избежать проблем с согласованием, но и избежать аварийных ситуаций в процессе эксплуатации.