Выявление скрытых дефектов в несущих конструкциях при обследовании зданий

Скрытые дефекты — одна из главных причин аварийных ситуаций при эксплуатации или реконструкции зданий. К ним относятся трещины в кладке, коррозия арматуры, подвижки фундаментов, ослабление соединений и деформация перекрытий, не видимые при визуальном осмотре. Пренебрежение диагностикой приводит к просадкам, разрушениям и юридическим рискам.

На практике такие дефекты часто встречаются в зданиях, эксплуатирующихся более 30 лет, особенно при изменении нагрузок, перепланировках, пристройках или перепрофилировании помещений.

Кейс: обследование здания под перевод в гостиницу

В 2022 году проводилось техническое обследование бывшего административного корпуса, подлежащего реконструкции под гостиницу. В ходе визуального осмотра здание не вызывало серьёзных опасений. Однако с помощью эндоскопии и неразрушающих методов были выявлены:

• коррозия арматуры в зонах опирания плит;
• расслоение кладки в местах закладных элементов;
• просадки фундамента до 45 мм по западной стене;
• нарушение адгезии монолитных участков с кирпичной кладкой.

Вывод: без вскрытий и инструментального обследования дефекты остались бы невыявленными, что привело бы к рискам при реконструкции.

Методы выявления скрытых дефектов

Для обследования применяются:

• Эндоскопия — исследование полостей и труднодоступных участков;
• Сканирование конструкций — радиолокационные и ультразвуковые методы;
• Нивелирование и геодезия — контроль деформаций и отклонений;
• Лабораторный анализ проб — определение прочности бетона, качества кирпича;
• Инструментальный контроль влажности и микротрещин.

Выбор методов зависит от типа здания, конструктивных особенностей и предполагаемой причины дефектов.

Кейс: обследование жилого дома после жалоб на трещины

Жильцы многоквартирного дома обратились с жалобами на появление трещин в стенах и потолке. По результатам обследования установлено:

• неравномерная осадка фундамента в торцевой части здания;
• перегрузка плит перекрытия из-за изменений в планировке на одном из этажей;
• отсутствие анкерного крепления некоторых панелей;
• дефекты швов и герметиков в наружных стенах.

В результате обследования были выданы рекомендации по усилению фундамента, частичной разгрузке конструкций и контролю за деформациями в течение 12 месяцев.

Практические советы для заказчиков

• Не ограничиваться визуальным осмотром — за фасадом могут скрываться серьёзные проблемы.
• Закладывать бюджет на инструментальное обследование и вскрытие при необходимости.
• Особенно тщательно обследовать здания, построенные до 1990-х годов или с неустановленным авторским надзором.
• Всегда запрашивать полное техническое заключение с фотофиксацией и результатами измерений.